Urbanismo
Zaragoza suma casi 120 viviendas nacidas de locales en desuso desde 2021: ¿dónde hay más?
El Ayuntamiento ha concedido ya 82 licencias desde que se modificó el PGOU para poder transformar los bajos comerciales de los edificios en pisos.
Donde antes había un local vacío, ahora hay un piso. Desde que en 2021 se modificó el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en la capital aragonesa se han obtenido casi 120 viviendas nacidos de espacios comerciales en desuso. El Ayuntamiento de Zaragoza ha concedido ya 82 licencias para hacer este tipo de operaciones, que buscan revitalizar algunas calles que adolecían de este problema.
Según los datos facilitados por el Consistorio, desde marzo de 2021 y hasta junio de 2024, se han concedido 82 licencias que han dado lugar a 118 viviendas. En lo que va de año se han concedido 14 de esos permisos para dar lugar a 15 inmuebles habitables. En concreto, se han dado cuatro licencias en Delicias, tres en El Rabal y en San José, y una en Torrero, La Almozara, Las Fuentes, Valdefierro, y en el Casco Histórico.
Aunque esta iniciativa municipal comenzó con cierto recelo, el año pasado terminó de despegar. De hecho, se registró un crecimiento de más del 40% durante 2023. Así, desde 2021 los distritos que más locales en desuso han convertido en viviendas son San José y Delicias, ambos con 17. Les siguen el Arrabal (11), Torrero (8), La Almozara (6), Universidad (5), Oliver (4), Valdefierro (4), Casco Histórico (4), Centro (3), Actur (2), Casablanca (2) y Las Fuentes (2).
Las empresas dedicadas a este tipo de transformaciones expresan que la demanda ha vuelto a repuntar, tras un parón a finales del año pasado por la subida de los tipos de interés. "Sigue habiendo necesidad de vivienda y la gente, al principio, se asustó un poco, pero ahora ha vuelto la demanda", comenta Fernán Archilla, socio de Glove Soluciones Residenciales, compañía dedicada a este tipo de operaciones tan particulares.
![Suelo para viviendas en el llamado cajón ferroviario, sobre el que se prolongará la avenida Tenor Fleta de Zaragoza. Autor: GALÁN, TONI Fecha: 16/11/2019 Propietario: Colaboradores Aragón Id: 2019-2176398 [[[HA ARCHIVO]]]](https://imagenes.heraldo.es/files/image_320_180/files/fp/uploads/imagenes/2024/06/28/suelo-para-viviendas-en-el-llamado-cajon-ferroviario-sobre-el-que-se-prolongara-la-avenida-tenor-fleta-de-zaragoza-autor-galan-toni-fecha-16-11-2019-propietario-colaboradores-aragon-id-2019-2176398-ha-arc.r_d.1345-658.jpeg)
Archilla incide en que es especialmente importante conocer las limitaciones de esta norma para no acabar derrochando el dinero con la adquisición de un local que no puede convertirse en un piso. "No sería la primera vez que alguien me viene con un local ya comprado en una malla básica y que no puede reconvertirse en vivienda", añade. Este es uno de los requisitos de la norma municipal, aunque el Ayuntamiento ya trabaja para flexibilizarla, pues se considera que barrios como Las Fuentes tienen muchísimo potencial, pero gran parte de sus calles se consideran malla básica, por lo que no podrían aprovecharse.
Además, el Ayuntamiento informa de que el inmueble debe llevar sin uso al menos 36 meses (3 años) y tener una altura mínima de 2,5 metros. Además, deberá dar lugar a una vivienda de un mínimo de 45 metros cuadrados, a no ser que sea un local mayor de 140 m2, para los que entonces se exigen pisos de mínimo 55 metros cuadrados. Asimismo, se requieren una serie de condiciones con las salidas de humos, la ventilación de los espacios, la iluminación exterior, los zaguanes o que el local no se sitúe en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial.
Respecto al interior del local, Archilla recomienda fijarse en todos los recovecos. "Es importante, sobre todo, que tenga luz, ventilación e intimidad suficiente, porque muchas veces son entresuelos que tienen una distribución atípica para ser casas", asegura. De hecho, uno de los grandes fuertes de estas operaciones es que se pueden obtener viviendas de gran tamaño, o más de una en algunos casos.
Como es lógico, al transformarse en una vivienda, esta debe cumplir unos mínimos de habitabilidad y con el Código Técnico de la Edificación. "Lo mejor es visitar el local con expertos. Con arquitectos, para que determinen que podrá ser una casa, e incluso jurídicamente. Se necesita asesoramiento", añade Fernán Archilla. Hasta ahora, el Consistorio zaragozano ha rechazado casi una decena peticiones por no cumplir con alguno de los requisitos mencionados anteriormente.
La principal bondad de estas conversiones es que de locales relativamente económicos se pueden sacar viviendas de grandes superficies. "El coste del proyecto total va desde los 100.000 euros hasta los 210.000", comenta Archilla. De un bajo tapiado y abandonado puede salir un inmueble habitable de tres dormitorios con 120 metros cuadrados de superficie y con las prestaciones de, prácticamente, una obra nueva. Todo depende de la morfología del local. "Al final, pasa eso. Puede haber bajos muy grandes que no sean rentables, pero se encuentran cosas muy interesantes a un precio normal", añade. Se evita, sobre todo, terminar haciendo zulos de una sola habitación.
El Ayuntamiento de Zaragoza impulsó esta iniciativa ante la gran cantidad de locales en desuso que tiene la ciudad. De hecho, en 2021 se estimaba que había unos 1.800 espacios abandonados, muchos sin una nueva vida desde hacía años. Siguiendo la estela de otras grandes ciudades europeas, se decidió modificar el PGOU. En estos momentos, los funcionarios trabajan para revisar y actualizar la norma con el objetivo de flexibilizarla.
