Inversión inmobiliaria ante el nuevo escenario de tipos
Aragón es la séptima región en España con mayor tasa de vivienda en propiedad. El 78,7% de sus ciudadanos cuenta con este activo, un valor en el que siempre hay disposición a invertir pero para el que se deben tener en cuenta muchas variables.
Los activos inmobiliarios son los que más porcentaje representan en las inversiones de los españoles. En concreto, de la última encuesta financiera de las familias del Banco de España se desprende que el 70% de la riqueza de los hogares en España está en inmuebles y dentro de estos, el 42% representa la vivienda principal y el 28% restante, otros activos como garajes, terrenos, locales, etc.
Si buceamos en los datos del INE, vemos que el 75% de las familias en España tenía una vivienda en propiedad en el año 2023. Un porcentaje que es más elevado en nuestra comunidad. El 78,7% de los aragoneses teníamos una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como la séptima región con una mayor tasa.
Aunque estas cifras son inferiores a las de hace unos años, nos siguen confirmando lo que ya sabíamos: a los españoles nos gusta el ladrillo. Hay un claro componente emocional que nos lleva a comprar inmuebles y activos que ‘podamos tocar’, pero ¿sabemos realmente cuál es la mejor forma de invertir en inmobiliario?
Si elegimos este activo, debemos tener en cuenta que es un sector cíclico, muy sensible a los tipos de interés y una buena confirmación de las tendencias del futuro. Por eso, es importante tener una perspectiva amplia de la situación macroeconómica y ver cómo puede afectar a los distintos segmentos y usos del mercado -residencial, comercial, logístico o de oficinas-.
Por ejemplo, en el mercado inmobiliario institucional, el volumen de inversión a nivel global se redujo durante el año pasado en un 47%, hasta un total de 647.000 millones de dólares. En España, el volumen de inversión durante el primer trimestre del 2024 no ha superado los 2.000 millones de euros, lo que representa una disminución del 31%. Es decir, lo que ha sido común a todo el sector inmobiliario es la reducción, drástica en algunos casos, del volumen de compraventas: al precio que los compradores estaban dispuestos a comprar, había menos vendedores dispuestos a ir a la notaría.
¿El motivo? Al desajuste entre la oferta y la demanda y la incertidumbre en algunos sectores, hay que sumarle el entorno de inflaciones altas del que veníamos y la subida tan fuerte y rápida que vimos de los tipos de interés para intentar frenarla. Esto provocó una descompresión de las tasas de rentabilidad exigida por los inversores e hizo que las valoraciones inmobiliarias corrigieran en precio, salvo en el mercado residencial y, muy especialmente, el de las ciudades con crecimiento poblacional, donde se ha logrado compensar con fuertes subidas de alquileres el aumento de la rentabilidad exigida por los inversores.
Hace unas semanas, nuestro equipo de asesoramiento inmobiliario publicaba un informe en el que hablaba de cómo el nuevo escenario de tipos devuelve el atractivo a las valoraciones inmobiliarias y nos aleja del periodo de los últimos tres años, en el que hemos visto rentabilidades escasas en términos históricos.
Ahora el escenario es completamente distinto. Hay crecimiento económico, aunque sea algo débil, y el proceso de desinflación continúa. De hecho, si echamos la vista atrás vemos que, desde máximos, la inflación ha caído un 70% y el euríbor a 12 meses ha corregido un 10% ante la primera bajada de tipos en Europa de comienzos de junio. Y es esto, realmente, lo que influye en el mercado inmobiliario.
Con todo, hay más variables que tenemos que estudiar antes de realizar cualquier inversión en inmobiliario, especialmente en el mercado residencial. Hablo de la densidad demográfica y del crecimiento poblacional en la zona donde vamos a invertir. Esto es algo imprescindible porque, al final, el crecimiento de un país o de una ciudad está condicionado por su población, la productividad y las horas trabajadas.
Incremento de precio
El proceso de urbanización que están viviendo muchas ciudades, entre las que se encuentra Zaragoza, está haciendo que se produzca un incremento significativo en el precio de la vivienda y del alquiler, algo que no está pasando en las regiones que pierden población.
Por otro lado, también es importante conocer el NOI de nuestra potencial inversión, es decir, los ingresos brutos que vamos a recibir menos todos los gastos que se deriven de la propia tenencia o explotación del inmueble, como son los seguros, las tasas o los impuestos, entre otros. Este dato es muy relevante porque es el que nos ayudará a comparar nuestra inversión en inmobiliario contra otras empresariales o financieras. Y, por último, sería muy interesante reinvertir los rendimientos que estamos obteniendo de los inmuebles -en el caso de que no necesitemos ese dinero- para obtener una rentabilidad mucho mayor a largo plazo al poner a trabajar esas rentas que estamos recibiendo.
Estrategia y peso en los activos
No obstante, antes de invertir en inmobiliario hay que responder a una serie de cuestiones fundamentales: ¿cuál es el fin de mi inversión? ¿Cuál es el papel de los inmuebles dentro de mi patrimonio?
La primera pregunta tiene un componente biográfico y deberíamos hacérnosla siempre que tomemos cualquier decisión de inversión. La respuesta, lógicamente, dependerá de la situación vital, de las necesidades y objetivos de cada uno. Por eso, para tener éxito con cualquier inversión, es fundamental hacernos esta reflexión personal y entender muy bien qué queremos conseguir.
Con respecto a la segunda, debemos determinar la estrategia que queremos tener respecto al activo inmobiliario y cómo encajará con el resto de los activos que tenemos -financiero, alternativos, empresarial-.
Es decir, debemos tener una foto global de nuestro patrimonio y determinar el peso puede tener la inversión en inmobiliario teniendo en cuenta que es ilíquida, muy afectada por la regulación y con unos costes impositivos altos. En este sentido, también es recomendable explorar más opciones y vehículos y saber que hay otras formas de invertir en ‘ladrillo’ de manera líquida a través de fondos de inversión inmobiliarios o de socimis.
Finalmente, hay que tener en cuenta una futura transmisión de los inmuebles y propiedades inmobiliarias, por lo que es importante hacer con tiempo un ejercicio de planificación sucesoria. Los proindivisos, por ejemplo, suelen ser fuente de conflictos familiares, además de ofrecer poca liquidez a los herederos. En este punto, mi primera recomendación es siempre anticiparse. La mejor solución siempre pasa por una buena comunicación familiar acompañada de un plan; pero de familia y empresa ya hablaremos en otra ocasión.
