Urbanismo
Casi 700 pisos más y parques nuevos en Arcosur: así será la próxima zona
Las obras de urbanización de la fase 2 Noroeste empezarán en junio y se prevé que terminen en el primer semestre de 2025. La inversión total en este joven barrio alcanza ya los 175 millones de euros.
El nuevo barrio de Zaragoza sigue creciendo. El interés por vivir en Arcosur sigue en auge y así lo refrendan las promotoras, que ponen sus ojos en los terrenos todavía libres de esta parte de la ciudad para levantar grandes proyectos de vivienda. De hecho, dentro de aproximadamente un mes comenzarán las obras de urbanización de una nueva zona pegada a Rosales del Canal que tendrá capacidad para casi 700 pisos y dos demandadas zonas verdes. Cuando todos los trabajos terminen, este joven distrito tendrá ya suelo para el 35% de los 22.815 pisos que proyecta, tras más de 174 millones de inversión para urbanizar desde su creación.
Juan Sáez, presidente de la Junta de Compensación de este sector, destaca el "gran éxito" que ha tenido la urbanización de la anterior fase, la 2 Noreste, que permitió simultanear los trabajos de las calles con la edificación de las viviendas, y que ya ha completado prácticamente todos los solares. "Había bastante demanda de los promotores para la nueva zona, la fase 2 Noroeste (situada entre una zona ya urbanizada y el Canal Imperial en su mayoría), por lo que una vez que el Ayuntamiento autorizó la separata del proyecto de urbanización, se lanzó a licitación", comenta este arquitecto. En estos momentos, cinco empresas se han presentado para hacer las obras y, una vez resuelto el pliego técnico, se trasladará a la Asamblea quién será el adjudicatario, con el objetivo de empezar los trabajos ya en junio.
Esta nueva área de Arcosur, un barrio poblado en su mayoría por familias muy jóvenes en busca de pisos más asequibles, la formará una zona con 692 pisos, dos zonas verdes para la primavera de 2025 y la glorieta en la avenida Manuel Rodríguez Ayuso, que mejorará los accesos al distrito. Tras los trabajos de urbanización, habrá suelo con capacidad para 8.173 viviendas, repartidas en las distintas fases que ya se han acometido. En total, esta zona de Zaragoza prevé 22.815 hogares, por lo que para verano del año que viene se habrá superado un tercio de su capacidad 15 años después de que se pusiera la primera piedra.
En total, se urbanizarán 135.229,77 metros cuadrados por un coste de 8.240.385,21 euros con IVA incluido. En cómputo global, la Junta estima una inversión de 174,8 millones en lo urbanizado hasta ahora. De este total de superficie, los casi 700 pisos, que se distribuyen en tres parcelas y ocho subparcelas, comprenden cerca de la mitad, con 59.762,31 metros cuadrados y que completarán parte de la zona norte del barrio, pegada a Rosales del Canal.
Un parque de más de 40.000 metros cuadrados
Donde ahora hay parcelas llenas de maleza, en un futuro próximo habrá nuevas zonas verdes y viviendas. En concreto, este proyecto de urbanización recoge el nuevo parque Norte, que tendrá 41.439,76 metros cuadrados, además de otra pequeña parcela al sur, la más cercana a la Z-40, con capacidad de 2.981,85 m2 para zonas verdes, según se recoge en los documentos de la Junta de Compensación. El gran pulmón verde, ubicado junto a la glorieta de Luis García Iberni y que posteriormente será ampliado con los trabajos de la próxima separata, tendrá andadores, una gran zona de vegetación, áreas de juegos infantiles (un safari africano, una tirolina y un pentacolumpio) y un circuito 'agility' para mascotas.
Se satisfarán así grandes demandas de los vecinos de Arcosur, que contarán también con un la rotonda en la avenida Manuel Rodríguez Ayuso gracias a una intervención de 31.045,85 m2. "Se habilitará así un acceso desde la carretera de Madrid", indica Sáez, otra reivindicación de los habitantes del distrito.
Grandes promotoras ya han lanzado la comercialización de varios proyectos de vivienda en esta nueva zona, con el objetivo de tratar de simultanear la edificación con la urbanización para que buena parte de los terrenos estén ya ocupados para 2026. Aedas Homes, Lobe, Gestión Común o Coanfi anuncian ya pisos en portales inmobiliarios, con precios que parten desde un umbral de entre 160.000 y 220.000 euros.
Un futuro alentador para Arcosur
Gran parte del impulso que ha tenido Arcosur en los últimos años viene dado por dos factores: la decisión del Ayuntamiento de Zaragoza y de la Junta de dividir la urbanización en separatas, en lugar de una construcción más desorganizada; y el ajuste en módulos de los precios de las viviendas de protección oficial, que hizo que las constructoras pusieran sus ojos en los suelos más asequibles de la capital aragonesa para lanzar grandes proyectos de VPO. De hecho, las estimaciones de la Junta es que, si se sigue el ritmo de entregas de llaves actual, el barrio podría estar acabado en unos 15 años, ya que se terminan entre 700 y 1.000 pisos cada 12 meses, aproximadamente
Cierto es que es un ritmo de construcción mucho menor para lo que se pensaba en un inicio. La planificación de este barrio se hizo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, "en una época en la que se podían hacer casi 10.000 viviendas al año". "Es cierto que es un planeamiento de otra época, pero es que yo siempre digo que Arcosur tiene más o menos el tamaño de Huesca. Y hacer Huesca lleva un ratito...", compara Juan Sáez. De hecho, si al año se hacen unos 60.000 pisos en España, "unos 1.000 se hacen en este barrio, que es el 2%". "Arcosur es uno de los desarrollos más importantes de España, si no de Europa", añade el presidente de la Junta.
El paso a seguir, dice Sáez, es otra zona urbanizable en el sur del distrito, la parte más cercana a la Z-40, que tendrá capacidad para más de 1.600 pisos y que permitirá al distrito tener un futuro aún más alentador. "Queremos pedir al Ayuntamiento más flexibilidad con el tema de las separatas, porque en el norte del barrio todo lo que queda está urbanizado o en vías de ejecutarse, no quedan parcelas. En el sur está habiendo también mucha actividad y queremos seguir haciendo obras para que los promotores que tienen interés puedan construir a buen ritmo", asevera Juan Sáez. De hecho, antes se construía en la parte más cercana a Valdespartera, pero ahora las grúas se reparten por todo el ámbito de actuación.
Deuda ya saldada con el Ayuntamiento
La Junta de Compensación se siente más liberada, pues Sáez confirma que ha saldado completamente la deuda con el Consistorio casi 15 años después de su creación, al igual que se ha reducido de una manera importante la que mantenían con las entidades bancarias, lo que ha permitido que los trabajos de urbanización acelerasen con respecto a años anteriores.
La crisis inmobiliaria azuzó fuertemente a Arcosur y entorpeció su desarrollo. Muchas de las promotoras entraron en concurso de acreedores y los propietarios de la Junta de Compensación acumularon una abultada deuda que llegó a superar los 40 millones de euros. "Todavía tenemos una mora de alrededor de 14 millones y seguimos luchando contra ella, porque si estuviera saldada podríamos urbanizar más rápido", expresa Juan Sáez. No obstante, las cosas han cambiado mucho, y el barrio "ya no se ve como algo peyorativo". "Hay mucho dinamismo aquí. Además, se irán ampliando los equipamientos a medida que la zona crezca", sentencia.
