Aragón necesitaría 21.700 pisos nuevos para atender el ritmo de creación de hogares
El Banco de España alerta de que cada año se entregan apenas 2.500 pisos a estrenar en la Comunidad y de su efecto en el precio Los constructores piden avales para la compra y hacer casas más pequeñas.
El acceso a la vivienda y la escalada de precios del sector seguirán siendo un problema mientras no se acelere notablemente la construcción de obra nueva. Así lo entiende el Banco de España, que en su informe anual de la situación económica del país llega incluso a cifrar un déficit de 21.700 pisos en Aragón, los que harían falta para atender la demanda de la ascendente creación de hogares, cada vez más pequeños pero numerosos de acuerdo a las actuales tendencias sociales.
La patronal coincide en el diagnóstico y reclama a las distintas administraciones ayudas y avales para la compra y flexibilizar la normativa para ejecutar casas más pequeñas -y por tanto asequibles- de acuerdo a esa realidad.
En su anuario de 2023, el Banco de España hace una completa radiografía del sector inmobiliario español, en el que se explican buena parte de las causas de los actuales problemas de acceso a la vivienda, sobre todo de jóvenes y familias de rentas bajas, por culpa de la escasa oferta y de la consiguiente escalada de precios. Para la entidad estatal, la demanda está empujando al mercado, debido a la creación de nuevos hogares, que lo hace por encima de la construcción de obra nueva.
Según sus datos, en Aragón se crearon 13.450 hogares entre 2022 y 2023, mientras que en ese periodo tan solo se terminaron de construir 5.930 viviendas. La perspectiva a corto plazo es aún peor, y el Banco de España calcula que durante 2024 y 2025 se formarán 14.190 hogares, pero solo se entregarán 5.600 pisos. En total, el déficit se eleva hasta los 21.700 inmuebles.
Todo ello propiciado por el crecimiento sostenido de la población, en especial en las grandes áreas urbanas, gracias en buena medida a la inmigración. Los hogares, además, son cada vez más pequeños, ante la tendencia a la baja de la natalidad, lo que eleva la demanda de viviendas. En Aragón, el tamaño medio de los hogares ha pasado de 2,47 miembros en 2011 a 2,38 en la actualidad. Se calcula que en 2037 esa cifra seguirá bajando hasta los 2,25.
Por su puesto, la vivienda nueva no es el único recurso para atender las necesidades residenciales de la población. Está el mercado de segunda mano, que ante la falta de oferta y la escalada de precios de la obra nueva protagoniza el 80% de las compraventas del mercado, aunque también a la baja por la inflación y las restricciones de financiación por la subida de tipos de interés.
«La oferta de vivienda de segunda mano es mucho mayor, y aunque hay cierta tensión, los precios suben moderadamente frente a la obra nueva, que casi es ya un artículo de lujo», defiende Fernando Baena, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón.
Viviendas vacías
También se podría recurrir a las 129.870 viviendas vacías que hay en la actualidad en Aragón, una cifra que supone un 29% más que hace una década. Es el 15% del parque inmobiliario de la Comunidad, que se sitúa en séptima posición de una clasificación que lidera con mucha distancia Galicia (28,8%).
La mayor bolsa de casas sin uso se concentra en Zaragoza, donde hay 15.732, pero apenas suponen el 4,6% de toda la ciudad mientras que, en un buen puñado de municipios, una de cada tres propiedades están abandonadas.
Para el Banco de España, no obstante, las viviendas nuevas a la espera de propietario ya no juegan un papel fundamental en el mercado, al menos en los últimos años. «La existencia de un elevado ‘stock’ de viviendas nuevas sin vender podría contribuir a explicar el escaso dinamismo de la oferta hasta 2018, pero no en el período más reciente», señala la entidad, que apunta que esta reserva de pisos se disparó por la crisis del ladrillo, y que poco a poco se fue reduciendo hasta que se estancó hace seis años.
«Desde entonces, ese ‘stock’ no se ha reducido a pesar del repunte de la demanda. Este hecho podría indicar la falta de adecuación de estas viviendas a las preferencias actuales de los hogares», argumenta el informe.
Respecto al conjunto de los pisos vacíos, nuevos o de segunda mano, argumenta que «si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación».
Pisos turísticos y de alquiler
Además, muchos propietarios están optando por convertir sus inmuebles en pisos de uso turístico, lo que reduce la demanda y tensiona aún más el mercado. En Aragón, esta circunstancia afecta especialmente a la capital, y a municipios con una gran población estacional del Pirineo, como Benasque o Biescas.
Finalmente, el Banco de España también achaca los problemas del mercado a «la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción y a las dificultades para la adquisición y el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación».
El presidente de la Confederación de Empresarios de la Construcción de Aragón, Juan Carlos Bandrés, comparte el análisis y apunta algunas propuestas de mejora. «El sector debe hacer frente a un proceso de transformación y evolución que le permita obtener una mejor productividad y ser más competitivo para hacer viviendas con menos sobrecostes», plantea.
Además, reclama a las administraciones «adaptar las normas urbanísticas para poder hacer viviendas adaptada a los tiempos actuales, con dimensiones menores y en consecuencia más asequibles», así como ayudas y avales que faciliten la compra por parte de los jóvenes.
La ley del suelo llega al Congreso
El Congreso de los Diputados debate el jueves la reforma de la Ley del Suelo presentada por el PSOE. El texto quiere evitar la anulación de planes urbanísticos por defectos formales o de procedimiento, y limita las consecuencias de una posible anulación. Además, restringe la capacidad del ciudadano para actuar contra estos planes, lo que les da una mayor protección para no paralizar proyectos en marcha.
Los socialistas, sin embargo, no cuentan con el respaldo de sus socios de investidura. Junts, ERC y Podemos han pedido su devolución al ver un mayor riesgo de «pelotazos urbanísticos», mientras que el PP anunció enmiendas «de gran calado». «La reforma es necesaria, pero el sector necesita con urgencia una nueva ley más ambiciosa, flexible y que dé una mayor seguridad», defienden los conservadores.
